خرید اوراق مسکن چگونه است و چه مزایا و معایبی دارد؟

منتشر شده در 1404/08/06

ت؟

اوراق تسهیلات مسکن یا همان تسه در واقع برگه هایی هستند که نشان دهنده حق استفاده از یک وام مسکن از بانک مسکن است. بانک مسکن این برگه ها را منتشر می کند و افرادی که سپرده گذاری در حساب های خاص مثل صندوق پس انداز مسکن ندارند، می توانند با خرید این اوراق از بازار سرمایه از وام مسکن استفاده کنند.

به زبان ساده، شما به جای آن که چند سال در بانک سپرده بگذارید تا بعد بتوانید وام بگیرید، اوراق مسکن می خرید و عملا امتیاز وام فرد دیگری را از طریق بورس خریداری می کنید.

خرید اوراق مسکن از کجا انجام می شود؟

این اوراق در بازار فرابورس ایران معامله می شود. هر برگه اوراق مسکن معادل 500 هزار تومان وام است. یعنی اگر قصد دریافت وام 200 میلیون تومانی دارید باید 400 برگه اوراق بخرید. خرید فقط از طریق کارگزاری های بورسی ممکن است.

اگر کد بورسی دارید، کافی است وارد سامانه آنلاین کارگزاری خود شوید و نماد تسه را جستجو کنید. مثلا تسه 02101 یعنی اوراق منتشر شده در مهر 1402.

اگر هنوز کد بورسی ندارید باید از طریق سامانه سجام ثبت نام کنید، احراز هویت شوید و بعد از فعال شدن حساب کارگزاری، وارد بازار فرابورس شوید.

قیمت اوراق مسکن چگونه تعیین می شود؟

قیمت اوراق تسهیلات مسکن بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می شود. هرچند ارزش اسمی آن 500 هزار تومان است، اما معمولا با قیمت بالاتری معامله می شود. در سال های اخیر قیمت اوراق معمولا بین 70 تا 150 هزار تومان در نوسان بوده است.

وقتی تقاضا برای وام زیاد می شود، مثلا در دوره هایی که نرخ تورم بالا می رود یا بازار مسکن داغ می شود، قیمت اوراق هم بالا می رود. برعکس، زمانی که نرخ سود بانکی افزایش می یابد یا مردم تمایلی به وام گرفتن ندارند، قیمت اوراق کاهش پیدا می کند.

مراحل خرید اوراق مسکن به زبان ساده

دریافت کد بورسی و ورود به کارگزاری
جستجوی نماد اوراق مورد نظر
خرید تعداد مورد نیاز اوراق مطابق مبلغ وام
انتظار تا زمان واریز اوراق به حساب بانکی برای استفاده از تسهیلات

توجه کنید این اوراق فقط برای اشخاص حقیقی قابل استفاده است نه شرکت ها یا اشخاص حقوقی.

سقف استفاده از وام مسکن چقدر است؟

میزان وام بستگی به نوع ملک و وضعیت متقاضی دارد. برای مثال در تهران معمولا تا سقف 200 میلیون تومان برای هر نفر و تا 400 میلیون تومان برای زوجین قابل دریافت است. در شهرهای کوچک تر این رقم کمتر است.

به طور میانگین اگر بخواهید وام 400 میلیونی بگیرید، باید 800 برگه اوراق بخرید. اگر قیمت هر برگه مثلا 100 هزار تومان باشد، حدود 80 میلیون تومان فقط برای خرید اوراق باید بپردازید.

آیا خرید اوراق مسکن همیشه به صرفه است؟

خیر، همیشه به صرفه نیست. باید نرخ واقعی سود تسهیلات را با قیمت روز اوراق بسنجید. اگر نرخ سود موثر تسهیلاتی که با خرید اوراق می گیرید بالاتر از نرخ سود سپرده بانکی یا بازده سایر بازارها باشد، منطقی نیست.

فرض کنید وام 400 میلیونی می گیرید با سود سالانه 18 درصد و برای خرید اوراق باید 80 میلیون هزینه کنید. در واقع شما علاوه بر سود بانکی، یک هزینه اولیه هم پرداخت می کنید که نرخ موثر وام را به حدود 24 درصد می رساند. در چنین شرایطی شاید بهتر باشد به جای گرفتن وام، همان مبلغ را در بازاری با بازده بهتر سرمایه گذاری کنید.

اما اگر قیمت اوراق پایین باشد، مثلا 60 هزار تومان، و نیاز فوری به خرید خانه داشته باشید، می تواند گزینه قابل قبولی باشد.

زمان انقضای اوراق مسکن

این اوراق معمولا 24 ماه اعتبار دارند. یعنی اگر در این بازه از آن ها برای دریافت تسهیلات استفاده نکنید، باطل می شوند و ارزش خود را از دست می دهند. بنابراین اگر اوراق را خریدید اما فعلا قصد وام گرفتن ندارید، باید زمان را مدیریت کنید.

نکات مهم قبل از خرید

اوراق فقط برای واحدهایی با شرایط خاص مانند سند رسمی و پایان کار قابل استفاده است.
امکان انتقال اوراق از یک نفر به دیگری وجود دارد اما پس از ثبت در بانک دیگر نمی توان آن را جابجا کرد.
نرخ سود و مبلغ اقساط را قبل از خرید دقیق محاسبه کنید تا مطمئن شوید اقساط برایتان قابل پرداخت است.
در صورت خرید اشتباه مثل نماد اشتباه یا تعداد کمتر، امکان اصلاح بعد از انجام معامله وجود ندارد.

تجربه من از نگاه تحلیلی

در این سال ها خیلی از افراد بدون بررسی دقیق هزینه واقعی وام، صرفا چون فکر می کنند وام گرفتن یعنی برد، سراغ اوراق رفته اند اما بعد از چند ماه پشیمان شده اند. همیشه باید محاسبه کنید که وامی که می گیرید چه مقدار هزینه واقعی دارد.

در تیم سبدگردانی من بارها برای مشتریان تحلیل کرده ایم که در برخی سال ها، خرید اوراق مسکن حتی نسبت به سرمایه گذاری در صندوق های درآمد ثابت هم به صرفه نبوده است. بازار مسکن ایران معمولا رشد دارد، اما نه همیشه. اگر هدف شما صرفا سرمایه گذاری است، خرید اوراق مسکن برای گرفتن وام شاید بهترین گزینه نباشد.

در مقابل، اگر واقعا نیاز به خرید خانه دارید و می خواهید با وام خانه ای تهیه کنید که ارزشش در آینده افزایش یابد، خرید اوراق منطقی می شود.

چطور بفهمیم قیمت اوراق به صرفه است؟

برای مقایسه باید سود موثر وام را محاسبه کنید. یعنی علاوه بر نرخ بهره اسمی، هزینه خرید اوراق را هم در نظر بگیرید.

اگر سود موثر از 23 درصد بالاتر باشد، معمولا این وام گران محسوب می شود.

در سال های تورمی که رشد قیمت مسکن بیش از نرخ بهره است، حتی وام با نرخ موثر بالا هم می تواند مفید باشد چون ارزش واقعی بدهی شما در طول زمان کاهش پیدا می کند.

خرید اوراق برای چه کسانی مناسب است؟

کسانی که قصد سکونت واقعی دارند نه سرمایه گذاری کوتاه مدت
زوج های جوان که نیاز فوری به خانه دارند
افرادی که اقساط ماهانه برایشان قابل پرداخت است
کسانی که به دنبال استفاده از تسهیلات بدون سپرده گذاری طولانی مدت هستند

اشتباهات رایج در خرید اوراق مسکن

خرید اوراق بدون بررسی تاریخ انقضا
پرداخت بیش از حد به خاطر هیجان بازار
تصور اینکه با وام حتما سود می برند
عدم محاسبه هزینه واقعی وام

من همیشه به مخاطبانم توصیه کرده ام قبل از هر تصمیم مالی، حتی تصمیمی به ظاهر ساده مثل خرید اوراق، محاسبات عددی انجام دهند. دنیای سرمایه گذاری جای احساسات نیست.

سخن پایانی

اوراق تسهیلات مسکن یکی از ابزارهای مفید بازار سرمایه برای تامین مالی خرید خانه است. اما مثل هر ابزار مالی دیگر باید با آگاهی کامل از جزئیات، هزینه ها و زمان بندی مناسب استفاده شود. هدف من از این مقاله این بود که دید روشنی از نحوه خرید اوراق مسکن، هزینه های واقعی آن و شرایط به صرفه بودنش ارائه بدهم تا بتوانید تصمیم بهتری بگیرید.

خدمات تیم فرشاد مصفا

اگر به دنبال مدیریت حرفه ای دارایی خود هستید، می توانید از خدمات تخصصی سبدگردانی ما استفاده کنید:

همچنین در تیم ما یک استارتاپ حقوقی فعال است که خدمات مشاوره و وکالت را با نگاه اقتصادی برای کسب و کارها و افراد ارائه می دهد.

نویسنده: فرشاد مصفا

کارشناس ارشد مدیریت کارآفرینی از دانشگاه تهران

موسس تیم سبدگردانی و استارتاپ حقوقی در زمینه مشاوره و وکالت

با بیش از ده سال سابقه فعالیت در بازار بورس، طلا و ارز دیجیتال

اینستاگرام: https://www.instagram.com/farshadmosaffa/

یوتیوب: https://youtube.com/@farshadmosaffa

لینکدین: https://www.linkedin.com/in/farshad-mosaffa

توییتر (X): https://x.com/FarshadMosaffa